企業(yè)貸款抵押擔保應注意的(de)法律風(fēng)險及防¶​範提示

企業(yè)的(de)創立、生(shēng)存和(hé)發展，須以投入、保持和(hé)再投&↕₩入一(yī)定的(de)資金(jīn)為(wèi)前提。資金(jīn)是(shì)企業γ₩←♣(yè)經濟活動的(de)第一(yī)推動力和(hé)持續推動力。因此幾乎所有(yǒu)的(←∑'de)企業(yè)家(jiā)都(dōu)在思考如(•↑rú)何通(tōng)過優先的(de)融資渠道(dào)以獲取自(zì)己來(lái)支持企業($≤yè)的(de)長(cháng)足發展。金(jīn)融機(jī)↑®÷$構發放(fàng)貸款，通(tōng)常都(dōu)會(h↕♦uì)要(yào)求申請(qǐng)人(rén)提供一(yī)定形式的(de)貸款擔保。比如(r&£¶ú)，以房(fáng)屋、土(tǔ)地(dì)或者其他(tā)有(yǒu)形資産作(zuò)為(>¥wèi)貸款抵押擔保。

一(yī)、抵押物(wù)範圍限制(zhì)的(de)風(fēng)險

抵押物(wù)可(kě)以是(shì)動産、不(bù)動産，也(yě)可(kě)以是±₽☆•(shì)不(bù)動産的(de)用(yò→ε∑¥ng)益物(wù)權。抵押物(wù)必須是(shì)法律允許抵押的(∑¶de)财産，法律禁止抵押的(de)财産不(bù)得(de)設定抵押擔保。

《物(wù)權法》第180條規定了(le)可(kě)以設‍♠定抵押的(de)财産：

（1）建築物(wù)和(hé)其他(tā)土(tǔ)地(dì)附著'"✔(zhe)物(wù)；（2）建設用(yòng)地(dì)使用(yòng)權；（3）以招标、拍(pā←★i)賣、公開(kāi)協商等方式取得(de)的(de)荒地(dì)等土(tǔ)地(dì)承包經營Ω↔權；（4）生(shēng)産設備、原材料、半成品、産品；（5）正在建造的(de)建築物(wù)α≥、船(chuán)舶、航空(kōng)器(qì<')；（6）交通(tōng)運輸工(gōng)具；（7§≥©）法律、行(xíng)政法規未禁止抵押的(de)其他(tā)财産。

另外(wài)，《物(wù)權法》第184條明(míng)确了(le)不(bù)得(dε e)設定抵押的(de)财産：

（1）土(tǔ)地(dì)所有(yǒu)權。根據我國(guó)憲法和(hé)有(y÷π¥ǒu)關的(de)土(tǔ)地(dì)管理(lǐ)法的(de)規定，城(chéng)市(sh"εì)市(shì)區(qū)的(de)土(↑‍→∏tǔ)地(dì)屬于全民(mín)所有(yǒu)即國(guó)家(jiā)所有'γ♣<(yǒu)，農(nóng)村(cūn)和(hé)城(chéng)市(shì)郊區(qū)的(d  e)土(tǔ)地(dì)，除法律規定屬于全民(mín)所有(yǒu)的(de)以外(wài)，ε₩±屬于集體(tǐ)所有(yǒu)。國(guó)家(jiā)所有↕®(yǒu)、集體(tǐ)所有(yǒu)的(de)×₩土(tǔ)地(dì)，可(kě)以依法确定給全民(mín)所π ​有(yǒu)制(zhì)、集體(tǐ)所有δ✔★(yǒu)制(zhì)單位或其他(tā)組織、個(gè)人(rén)使π¶>‌用(yòng)，使用(yòng)人(rén)隻有(yǒu)使用(yòng)權沒有(yǒu)所有(₩ ∞₽yǒu)權。

除依照(zhào)法律的(de)規定對(duì)土(tǔ)地(dì)使用¥↓γ(yòng)權抵押外(wài)，土(tǔ)地(dì)所有(yǒu)權不(bù)能(néng)抵押÷×。

（2）耕地(dì)、宅基地(dì)、自(zì)留地(dì)、自(zì)留山'§φ↓(shān)等集體(tǐ)所有(yǒu)的(≈>↑​de)土(tǔ)地(dì)使用(yòng)權，但(dàn)法律規定 ©₩可(kě)以抵押的(de)除外(wài)。耕地(dδ φì)屬于重要(yào)的(de)自(zì)然資源，保護耕地(dì)是(shì)我國(guó)的(​≥de)基本國(guó)策。宅基地(dì)、自(zì)留地(dì)、自(zì)留山(shān)屬→σα于集體(tǐ)所有(yǒu)，農(nóng)民(mín)隻有(yε ǒu)使用(yòng)權，無處分(fēn)權，不(bù)使用(yò§®™$ng)時(shí)，由集體(tǐ)收回。因此，耕地(dì)、₹β宅基地(dì)、自(zì)留地(dì)、自(zì)留山(γ×shān)等土(tǔ)地(dì)使用(yòng)權不(bù)得(de)抵押。

需要(yào)注意的(de)是(shì)，當事(shì)人(rén)以農©α♥γ(nóng)作(zuò)物(wù)和(hé)與其尚未分(fēn)離(lí)的(de)土✘‌γ↕(tǔ)地(dì)使用(yòng)權同時(shí)抵押的€  ↔(de)，土(tǔ)地(dì)使用(yòng)權部分(fēn)™​" 的(de)抵押無效。

法律規定的(de)可(kě)以抵押的(de)"除外(wài)"情況主要(yào)是(shì∑←♦‌)：抵押人(rén)依法承包并經發包方同意抵押的(♥‍α€de)荒山(shān)、荒溝、荒丘、荒灘等荒地(dì)的(d≠↓ ​e)土(tǔ)地(dì)使用(yòng)權除外(wài)；以依法取得(de)的(de)國↑'₹(guó)有(yǒu)土(tǔ)地(dì)'∞¥上(shàng)的(de)房(fáng)屋抵押的(de)，該房(fáng)屋占用‍♠Ω(yòng)範圍內(nèi)的(de)國(guó)有(♣ yǒu)土(tǔ)地(dì)使用(yòng)權同♦∞β‌時(shí)抵押的(de)除外(wài)；以出讓方式取得(de)✔φ✔的(de)國(guó)有(yǒu)土(tǔ)地(dì)使用(yòng)權抵押的(de)，應當将★&抵押時(shí)該國(guó)有(yǒu)土(tǔ)地πλ₩≤(dì)上(shàng)的(de)房(fánγφ​÷g)屋同時(shí)抵押的(de)除外(wài)；鄉(xiāng)鎮、村(cūn)企業(yè)的(÷®α≤de)土(tǔ)地(dì)使用(yòng)權不(bù)得(de)£π單獨抵押，以鄉(xiāng)鎮、村(cūn)企業(yè)的(de)廠(chǎng)房(fáλ♥±↓ng)等建築物(wù)抵押的(de)，其占用(yòn±∏←‍g)範圍內(nèi)的(de)土(tǔ)地(dì)使用(yòng)權同時(shí×€)抵押的(de)除外(wài)。

（3）學校(xiào)、幼兒(ér)園、醫(yī)院等以公益為(wèi)目的(de♥ )的(de)事(shì)業(yè)單位、社會(huì)團體(tǐ)的(de)教育設σ₽φ施、醫(yī)療衛生(shēng)設施和(hé)其他(tā)社•₹↔φ會(huì)公益設施。學校(xiào)、幼兒(ér)園、醫(yī)院等以公益為♦★♦(wèi)目的(de)的(de)事(shì)業(yè)單位、社會±↕(huì)團體(tǐ)，以其教育設施、醫(↔✔βyī)療衛生(shēng)設施和(hé)其他↓₹♠(tā)社會(huì)公益設施以外(wài)的(de)财産為(wèi)自(zì)身₩∞(shēn)債務設定抵押的(de)，人(rén)♥∑∏民(mín)法院可(kě)以認定抵押有(yǒu)限。

（4）所有(yǒu)權、使用(yòng)權不(bù)明(míng)或>★δ者有(yǒu)争議(yì)的(de)财産。

（5）依法被查封、扣押、監管的(de)财産。依法被查∞€封、扣押、監管的(de)财産，其合法性處于不(b↑‍ ù)确定狀态，國(guó)家(jiā)法律不(bù)能(♠αδ♠néng)予以确認和(hé)保護。因此，依法×♠φ 被查封、扣押、監管的(de)财産是(shì)不(bù)得(de)設定抵押權的(de)。

但(dàn)是(shì)，已經設定抵押權的(de)财産被采取查封、扣押、監管等财産保全或者<φ≤執行(xíng)措施的(de)，不(bù)影(yǐ≥£ng)響抵押權的(de)效力。

二、抵押手續不(bù)完備的(de)法律風(f✔±ēng)險

抵押手續不(bù)完備将直接影(yǐng)®₹®¥響融資目的(de)的(de)實現(xiàn)，甚至導緻抵押合同不(bù)生(shēng)效<✔φ。抵押手續不(bù)完備在企業(yè)貸款抵押中主要(yàβ←♣o)表現(xiàn)為(wèi)以下(xià)幾種情形：

1、未依法辦理(lǐ)審批手續。對(duì)于法律、法規要(yඩo)求經過批準才能(néng)抵押的(de)财産，未經批©×準，則抵押無效。

如(rú)依據國(guó)務院制(zhì)定的(de)《全民(mín)所有(yǒ<π→✔u)制(zhì)工(gōng)業(yè)企業(yè)轉換經營機(jī)δ↓φ×制(zhì)條例》第15條規定，全民(mín)<π&所有(yǒu)制(zhì)企業(yè)如(rú)将關鍵設備、成套設備和(hé)重要(yào)建築Ωλπδ物(wù)等用(yòng)作(zuò)抵押擔保，必須先經過政府主管部門(mén)的(de↔∞)批準，完善其審批手續後，方可(kě)設定抵押擔保。又(δ≠yòu)如(rú)，以劃撥方式取得(de>↕★→)的(de)國(guó)有(yǒu)土(tǔ)地(d♣πì)使用(yòng)權抵押，應經具有(yǒu)審批權限的(de)人♣™÷‍(rén)民(mín)政府或土(tǔ)地(dì)行(xíng)政管理(lǐ)部門(mé‍‌n)批準，否則抵押無效。再如(rú)，以劃撥土(tǔ)地(d←‌Ωì)上(shàng)的(de)建築物(wù)與劃撥←♣土(tǔ)地(dì)一(yī)并設定抵押的(de)，若國(♣♦guó)有(yǒu)劃撥土(tǔ)地(dì)使用(≥©✔®yòng)權抵押未經批準，則土(tǔ)地(dì)使αβ>€用(yòng)權抵押及其地(dì)上(shàng)建築物(wù)抵押都(dōu)無效。

實踐當中，總是(shì)不(bù)乏企業(yè)未依法辦理(lǐ)審批手續造成抵押不(γ₹λ§bù)能(néng)後果的(de)現(xiàn)象。因此，申請(qǐng)貸款的(d™←€e)企業(yè)在辦理(lǐ)抵押手續之前，應熟悉相(xiàng)關法律、法規，嚴格β₩←‌依照(zhào)法律、法規所規定的(de)程序辦理(lǐ)貸款抵押，以免引發不≠♥λ(bù)必要(yào)的(de)訴訟糾紛或造成貸款不(bù ✘&©)能(néng)的(de)後果。

2、未依法辦理(lǐ)登記手續。因為(wèi)抵押權是(shì)不(bù)轉移∞♣<₹抵押物(wù)占有(yǒu)的(de)一(yī)種物(wù)權，為(wè∏≥© i)了(le)更好(hǎo)地(dì)規範抵押法律關系，物(wù)權法對  (duì)于抵押權的(de)生(shēng)效作(zuò)了₹λ(le)明(míng)确的(de)規定。一(yī)©≠Ω些(xiē)特定抵押物(wù)的(de)抵押權是(shì)要(yào)經過抵押登記方能(n£πéng)生(shēng)效的(de)。

比如(rú)，以建築物(wù)和(hé)其他(tā)土(tǔ)地(dì)附著(zhe)物(w↓♣ù)；建設用(yòng)地(dì)使用(yòng)權；以招标、拍(pεελ¥āi)賣、公開(kāi)協商等方式取得(de)的(de)荒地(dì)等土(tǔ)地(dì)β©≠​承包經營權或者正在建造的(de)建築物(wù)抵押的(de)，應當©γφφ辦理(lǐ)抵押登記。抵押權自(zì)登記時(shí)設立。也(yě)就(j$ iù)是(shì)說(shuō)，對(duì)于上(shàng)述特定的(d®•e)抵押物(wù)的(de)抵押合同，雖然自(zì)合同登記之"₩日(rì)起，抵押合同生(shēng)效，但(dàn)是(shì)抵押權卻不(∑∑∑$bù)會(huì)因抵押合同的(de)生(shēng)效而生(s​>♠hēng)效。

因此，對(duì)于法律此類的(de)明(míng)文(wén)規定，企業(yè)♦∏₽​在申請(qǐng)銀(yín)行(xíng)抵押貸款時(¥>shí)應當嚴格遵照(zhào)執行(xíng)，切不(bù)可(k↓ $ě)明(míng)知(zhī)應為(wèi)而不(bù)為(wèi)，否則将可(k→♦↔ě)能(néng)遭緻由此帶來(lái)的(de)法律風(fēng)險。

對(duì)于其他(tā)的(de)抵押物(wù)，法律雖≈α✔然沒有(yǒu)規定隻有(yǒu)在辦理(lǐ)抵‌​∑∏押登記時(shí)抵押權成立，但(dàn)是(shì)，也(≥←'≤yě)明(míng)确規定了(le)未辦理(lǐ)抵押登記手續不(bù)得(de)對★♦(duì)抗善意第三人(rén)。

因此，通(tōng)過對(duì)上(shàng)述法律條文(wén)和(h ☆$é)相(xiàng)關司法解釋的(de)☆↓"‍分(fēn)析，我們可(kě)以得(de)出的(de)結論是(shì)，立法是(shì∞≈✘)鼓勵抵押合同的(de)關系雙方進行(xíng)登記的(de)，抵押經過≤ε登記也(yě)大(dà)大(dà)降低(dī★♦ε)了(le)相(xiàng)應的(de)法律風(fēng)險出現(xiàn)的(d↑§Ω✔e)幾率。

企業(yè)在申請(qǐng)銀(yín)行(xíng)抵押貸款時(shí)也(φ<yě)應嚴格遵守法律規定，辦理(lǐ)登記手續。由于抵押登記瑕疵而導✔δ∑¥緻銀(yín)行(xíng)抵押權不(bù)能(néng)實現(xiàn)對(duì)企業(y©©¶è)會(huì)造成很(hěn)多(duō↑ >)負面的(de)影(yǐng)響，比如(rú)企業(yè)的(d♥§e)資信等級下(xià)降，在企業(yè)再融資過程中，銀(yín)行(x§∏íng)也(yě)會(huì)根據內(nèi)部的(de)επ資信系統中企業(yè)的(de)不(bù)良記錄而©©α拒絕向企業(yè)提供貸款。

3、混淆登記與批準的(de)區(qū)别。登記與批準是(shì) δ 兩個(gè)不(bù)同的(de)程序，其目的(de)和(hé)功能(néng)不₹★↕(bù)同，即使抵押登記與抵押審批是(shì)同一(yī)部門(mén)>≈→，也(yě)不(bù)能(néng)将履行(xíng)抵押登記程序視(shì)為(wèi)×‌α抵押已獲批準，否則，将導緻抵押因未經批準而無效。

這(zhè)裡(lǐ)提請(qǐng)企業(yè)注意‌×÷∑的(de)是(shì)，在特定抵押物(wù)貸∑♦"款抵押過程中，應咨詢專業(yè)律師(shī)的(de)意見 ↑(jiàn)，以免因為(wèi)混淆程序而造成貸款抵押不(bù)能(néng)，從(cón<​∏g)而承擔貸款不(bù)能(néng)的(de)法÷<律後果。

4、未經同意以共同共有(yǒu)的(de)•¥财産設定抵押。共有(yǒu)财産的(de)抵押多(π&&duō)見(jiàn)于夫妻共有(yǒu)财産和★$β§(hé)家(jiā)庭共有(yǒu)财産，對(duì)以共同共有(¥↕yǒu)财産設定抵押的(de)，應經其他(tā)共有(yǒu)人(ré☆​n)的(de)同意，否則抵押無效。

三、抵押物(wù)不(bù)足值的(de)法律風(fēng)險

抵押物(wù)不(bù)足值的(de)法律風(fēng)險注意包括兩種情況：

第一(yī)，超值抵押。

超值抵押并不(bù)是(shì)無效，依據​♠法律規定：抵押人(rén)所擔保的(de)債權超出其抵押物(ε₽wù)價值的(de)，超出的(de)部分(fēn)不(b&₩¥​ù)具有(yǒu)優先受償的(de)效力。債權人(rén)隻'Ω能(néng)要(yào)求債務人(rén)以抵押物(wù)之外(wài)的(de)财産清償債務$®§。

有(yǒu)些(xiē)企業(yè)往往為(wèi)了(le)自(zì)己的(de)利益，利用(y≤₩™&òng)各種手段盡量擡高(gāo)抵押物(wù)價值÷ δ，而一(yī)些(xiē)中介評估機(jī)構不(bù)規範的(de)競争也(yě)助長(c ×↑≥háng)了(le)這(zhè)一(yī)現(xiàn)象≈&♠¥。殊不(bù)知(zhī)，"東(dōng)窗(chuσ•™>āng)事(shì)發"之後，銀(yín)行(xíng)與企♠♣業(yè)對(duì)簿公堂，遭受損失的(d∑δ₹‌e)不(bù)僅僅是(shì)銀(yín)行(xíng)↓☆®≈一(yī)方。

銀(yín)行(xíng)之間(jiān)可(kě)以協調聯動₩$π&機(jī)制(zhì)，将相(xiàng)關企業(yè¶<₽)騙貸或超值抵押的(de)行(xíng)為(wèi)信‌σ"息發布到(dào)業(yè)務聯網上(shàng)，達到(™σdào)信息共享，防止和(hé)規避因信息欠缺造成管理(lǐ)上(shàng)的(de)漏洞及 ✔✔貸款損失的(de)可(kě)能(néng)。這(∑εzhè)樣一(yī)來(lái)，某些(xiē)企業(yè) δ再想貸款融資可(kě)謂是(shì)難上(shàng)加難了(le)$γβ。

第二，重複抵押。

重複抵押是(shì)指财産抵押後，該财産的(de)價值大(dà)于所擔保債權的(♠☆de)餘額部分(fēn)，可(kě)以再次抵押，☆♦÷但(dàn)不(bù)得(de)超出其餘額部分(fēn)。

也(yě)就(jiù)是(shì)說(shuō)，法律允許抵♦↕≥γ押人(rén)就(jiù)同一(yī)财産設定數(shù)個(gè)抵押權，±↑&但(dàn)再次抵押的(de)前提是(shì)抵押财産的(de)餘值大(dà)于π& ≈再次擔保的(de)債權，否則，就(jiù)違背了(le)物(wù)權的(de)排他(tā)性原則≤€∏∞。然而，現(xiàn)實中，有(yǒu)←α些(xiē)企業(yè)往往為(wèi)了(le)自(zì₹ &®)己的(de)利益，不(bù)顧及法律的(de  )規定，因而可(kě)能(néng)導緻貸↕↔ ‍款不(bù)能(néng)。